Scientific journal

Scientific Review. Geographical Sciences

Введение: Важнейшие принципы ведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) – единство технологии, достоверность и доступность сведений. Основной проблемой, влияющей на достоверность сведений ЕГРН является множество недостоверных сведений: дублирование, пересечение границ низкое качество кадастровой информации об объектах недвижимости. Поэтому в целях развития территорий, необходимо иметь актуальную и достоверную информацию, а также постоянное пополнение в отношении объектов недвижимости, которую можно решить с помощью выполнения комплексных кадастровых работ.

Комплексные кадастровые работы (ККР) – новый вид работ, который был законодательно утвержден Федеральным законом №447-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости», хотя само понятие ККР упоминается в ФЗ-221 «О кадастровой деятельности» [1]. ККР позволяют с минимальными затратами наполнить кадастр недвижимости одного или нескольких смежных кварталов. Исключение составляют земельные участки, расположенные на территории выполнения ККР, в отношении которой в соответствии с законодательством [2] принято решение о ее комплексном развитии.

В виду важности проведения ККР для субъектов Российской Федерации, государством осуществляется финансовая поддержка субъектам начиная с 2017 года в проведении этих работ [3], в частности в 2025 году ожидается, что ККР будут проведены в отношении 4,9 млн объектов недвижимости, расположенных на всей территории Российской Федерации. В Республике Саха (Якутия) ККР проводятся с 2018 года, так за 2023 год работы осуществлены в 138 кадастровых кварталах 12 муниципальных образований. Всего Республика Саха (Якутия) имеет 3213 кадастровых кварталов и составляет 20665,9 тыс. га земель населенных пунктов, что соответствует 1,2% от всех земель в границах Республики. Значимость проведения ККР в Республике, подтверждается законодательно Перечнем кадастровых кварталов, в границах которых предполагается проведение комплексных кадастровых работ на территории Республики [4]. Практическое выполнение ККР (исполнители) определяются муниципалитетом на конкурсной основе.

Цель исследования – проанализировать процесс проведения комплексных кадастровых работ, определить их значимость для перспективного развития территории Республики Саха (Якутия) на примере кадастрового квартала в с. Кирово.

Данный вид работ осуществляется сравнительно небольшой период и при практическом применении работ нередко возникают спорные ситуации, которые должны решаться в период проведения ККР.

Согласно сведениям ФГИС ЕГРН на территории крупных населенных пунктов и городов произведен кадастровый учет большинства объектов недвижимости, но на территориях мелких городов и поселков, а также в пригородных территориях требуется проведение данных работ.

Материал и методы исследования. Выполнение комплексных кадастровых работ, показано на примере кадастрового квартала, расположенного в Якутии (с. Кирово), общий вид которого показан на (рис.1), работы выполнялись в отношении объектов недвижимого имущества.

Теоретической основой исследования послужили труды отечественных ученых, в области землеустройства и кадастров, результаты которых указывают на практические и теоретические проблемы, связанные с установлением значимости проведения ККР [5,6], а также нормативно-правовая база в области кадастровой деятельности [7,2], [4].

В работе использовались открытые электронные ресурсы: порталы Росреестра по Республике Саха (Якутия), официальный сайт Администрации Республики, информационная система территориального планирования (ФГИС ТП), и др. Применялись методы статистического, сравнительно-географического анализа, картографические методы с применением ГИС-технологий.

По запросу получены: кадастровый план территории кадастрового квартала 14:10:170001 (xml-файлы); выписки на земельные участки и объекты капитального строительства, которые входят в состав кадастрового квартала; сведения о наличии пунктов государственной геодезической сети (ГГС) и др.

Рис. 1 – Общий вид кадастрового квартала 14:10:170001 с. Кирово [8]

Использовалась документация по планировке территории, документы территориального планирования и градостроительного зонирования, правоустанавливающие документы на объекты недвижимости, технические документы. Дополнительные сведения из кадастра, которые необходимы для комплексной оценки - это вид разрешенного использования земельных участков и категория земель.

Комплексные кадастровые работы рекомендуется выполнять в несколько этапов [9], на (рис 2) представлен первый (подготовительный) этап.

Рис.2 – Первый (подготовительный)этап комплексных кадастровых работ

Результатом первого подготовительного этапа является схема границ земельных участков, которая направляется заказчику работ.

Второй этап проведения ККР – выполнение кадастровой съемки, по результатам которой получена карта-план объекта работ. Требования к подготовке карты-плана территории и ее форма утверждены законодательно Приказом Министерством экономического развития России [10]. Карта-план территории включает в себя текстовую и графическую части, состав которой показан на рисунке 3.

 

Рис. 3 – Карта-план территории

На третьем (заключительном) этапе ККР согласительной комиссией, которая формируется в течении 20 дней рабочих дней со дня заключения контракта с заказчиком, осуществляется согласование местоположения границ земельных участков по результатам проведенных ККР. Полномочия согласительной комиссии регламентированы ФЗ №218 «О государственной регистрации недвижимости». Заказчиком может выступать только орган местного самоуправления. По окончании работы согласительной комиссии Утвержденная Заказчиком карта-план территории передается исполнителем в Росреестр, далее внесение результатов ККР в ЕГРН. Выписка из ЕГРН является важным завершающим шагом выполнения кадастровых работ.

Результаты исследования и их обсуждение. Политика на муниципальном уровне власти в сфере управления земельными ресурсами должна учитывать все многообразие факторов, которые оказывают на ценность земельных участков. Согласно законодательству, все земли необходимо использовать в соответствии с разрешенным использованием [2], генеральным планом поселения. Известно, что генеральный план является минимальной единицей территориального планирования. Именно в территориальном планировании представляется возможным дать комплексное и дифференцированное решение с учетом аспектов, не рассматриваемых обычно в работах отраслевого характера. Земельный кодекс РСФСР, принятый 25.04.1991 г., установил государственную собственность на землю и собственность граждан. Необходимость ведения кадастра объектов недвижимости, которые привязаны к земле имеет важное значение для государства, так как его ведение один из основных механизмов управления земельными ресурсами и незаменимого инструмента для сбора налогов.

В исследуемом квартале преобладает малоэтажная жилая застройка деревянными домами, часть квартала занимают объекты капитального строительства и объекты бытового обслуживания. Для выполнения кадастровой съемки на территории кадастрового квартала 14:10:170001 был применен метод спутниковых геодезических измерений. Исходными данными для координирования объектов местности были использованы пункты Государственной геодезической сети (ГГС) территории 3 и 4 классов точности. Система координат, используемая при измерениях – МСК (условная система координат). Спутниковые определения выполнялись с помощью двух системных двухчастотных GNSS-приемников Topcon GR-5 и Sokkia GCX3, которые отвечают точностным характеристикам в плане СКО RTK 8.0 мм + 1.0 мм/км, по высоте СКО RTK 15.0 мм + 1.0 мм/км.

Выполнялась предварительная обработка спутниковых измерений, которая включала в себя обработку данных, полученных от спутниковых систем, что позволило улучшить качество данных для последующих расчетов. Для удобства обработки результатов так же использовались программные комплексы MapInfo.

В ходе выполнения ККР создана карта-план территории, утвержденная органом местного самоуправления на территорию кадастрового квартала села Кирово. Исходный проект карты-плана представлен на рисунке 4.

Рис. 4 – Исходный карта-план территории квартала с. Кирово

Для эффективного использования земель на исследуемой территории для объектов недвижимости кадастрового квартала было предпринято множество решений (рассматривался каждый объект индивидуально), сведения о котором должны содержаться в ЕГРН. Часть таких принятых решений показана в таблице 1.

Таблица 1 – Результаты принятия решений для некоторых объектов недвижимости при производстве комплексных кадастровых работ

Кадастровый номер недвижимости	Проблемы	Принятие решений
Земельные участки
14:10:170001:120, 14:10:170001:78, 14:10:170001:29, 14:10:170001:121, 14:10:170001:123, 14:10:170001:117, 14:10:170001:297, 14:10:170001:75, 14:10:170001:38, 14:10:170001:22	Земельный участок стоит на кадастровом учете, но отсутствуют данные об исходных границах земельного участка	уточнение местоположения границ, в соответствии данным содержащимся в ЕГРН и фактическому местоположению земельного участка
14:10:170001:587	Наличие пересечения исходных границ ЗУ 14:10:170001:587, с границами ЗУ 14:10:170001:96	исправление реестровой ошибки и уточнение границ ЗУ 14:10:170001:587
Объекты капитального строительства
14:10:170001:364	ОКС 14:10:170001:364 зарегистрирован в ЕГРН, расположен на местности, согласно зарегистрированному адресу, но отсутствуют сведения о границах ОКС	Уточнение границ объекта капитального строительства, согласно сведениям содержащимся в ЕГРН

Во время проведения ККР были уточнены границы земельных участков. На (рис. 4) показан один из случаев уточнения границ, а именно решалась задача пересечения границ земельных участков 575 и :96 в кадастровом квартале 14: 10: 17000...

Черным цветом представлены исходные границы участков, красным уточненные границы.

 

Рис. 5 – Пример исправления пересечения земельных участков с кадастровыми номерами 14:10:170001:575 и 14:10:170001:96

На (рис. 6) показан пример уточнения границ объекта капитального строительства (ОКС) в границах земельного участка 14:10:170001:578. Данные ОКС не имеют исходных границ, в результате было установлено их фактическое месторасположение и установлены новые границы. В настоящий момент в квартале отсутствуют территории, в границах которых не сформированы участки.

.

Рис. 6 – Уточнение границ объекта капитального строительства на земельном участке

Таким образом, на территории кадастрового квартала с. Кирова были проведены в результате которых уточнены границы земельных участков и определены границы ОКС. Разработана и составлена карта-план территории. Использование методом комплексных кадастровых работ позволило выявить и исправить реестровые ошибки (черезполосица, пересечение границ земельных участков, и др.). Уточнена дополнительная информация- виды разрешенного использования земельных участков. В целом, это позволило минимизировать риски возникновения земельных споров, повысить качество оказания кадастровых услуг и обеспечить справедливое налогообложение.

Заключение. Произведен анализ технологии проведения комплексных кадастровых работ на примере одного из кварталов населенного пункта Республики Саха (Якутия).

Это важный вид работ, в результате которых актуализируется информация об всех объектах кадастрового квартала, в том числе производится исправление выявленных с ошибкой границ земельных участков, который необходимо производить на современном этапе актуализации ККР. Точные сведения, полученные при производстве ККР, об объектах недвижимости в ЕГРН позволят с минимальными затратами наполнить кадастр недвижимости на определенной территории. Кроме того, полученные сведения (результаты ККР) предлагается вносить в документы территориального планирования, выявить свободные территории и определить перспективы ее развития.